호주 각 주(州)별 부동산세 알아보기 (Land Tax and Real Property Transfer Tax in 6 Australian States)

호주는 6개 주와 territory로 구성된 연방국가임. 호주 6개 주는 New South Wales, Queensland, South Australia, Tasmania, Victoria, Western Australia임. 각 주는 자체적인 주 헌법을 가지고 있고 별도의 입법, 사법, 행정기관을 지니고 있다. 연방헌법이 허용하는 범위 내에서 이들 주는 독자적인 행정과 입법을 영위하고 있다. 이 외에도 3개의 territory가 있다. 수도권 territory(ACT: Australian Capital Territory), Northern Territory, Norfolk Island 또한 일정한 자치권을 지니고 있다.

 

연방제 국가가 그렇듯, 호주 또한 조세제도가 연방세와 주세로 나뉘어 있다. 그럼 부동산세를 과세하는 곳은 연방정부일까 주정부일까? 미국과 같이 호주도 부동산세는 주 단위에서 주로 과세를 하고 있다. 사실 주정부를 운영하는 가장 중요한 세원 중 하나가 이 부동산세이다. 각 주 별 부동산세를 Land Tax와 Real Property/Land Transfer Tax(일부 주에서는 transfer tax를 아직도 (stamp) duty로 명칭함) 중심으로 알아보도록 하겠다.

 

*본 정보는 다음과 같은 제약을 지니고 있음:

(1) 부동산 관련 연방세는 다루지 않고 있다: 연방 부가가치세가 부과될 수 있으나 주로 상업용 및 신축 주거용 부동산에 적용됨. 또한, 부동산 투자 시 발생하는 양도차익에 양도소득세가 부과될 수 있을 것임.

(2) Land Tax와 Transfer Tax만 다루고 있다: 6개 주의 가장 주요한 부동산관련 세금이 land tax와 transfer tax임. 하지만 일부 기업 소유주를 과세하는 Landholders Duty과 같은 기타 토지/부동산 관련 추가 주 세목이 있을 수 있으니, 유의하기 바람.

 

1. New South Wales(시드니)

A. Land Tax – 부동산세

New South Wales에 부동산을 보유한 경우 매년 12월 31일에 land tax가 과세된다. 해당 부동산을 통해 소득을 얻고 있는지 여부에 상관없이 일괄적으로 부과되는 세금이다. 하지만, 본인의 주 거주지로 사용하고 있는 부동산은 land tax 예외로 과세되지 않는다.

 

AUD 482,000 초과 부동산에 대해 과세됨. AUD 482,000 초과분에 대해 1.6%으로 과세되며, 여기에 기본세액 AUD 100이 추가됨. 또한, AUD 2,947,000을 초과하는 부동산은 고가부동산으로 분류되어 AUD 2,947,000 초과분에 대해 2%으로 과세되며, 여기에 기본세액 AUD 39,540가 추가됨. 표로 정리하면 다음과 같음.

 

구분	부동산 가치	세율
일반부동산	$482,000 이하	비과세
	$482,000~$2,947,000	$482,000 초과분에 대해 1.6%과세 + 기본세 $100
고가부동산	$2,947,000 초과	$2,947,000 초과분에 대해 2.0%과세 + 기본세 $39,540

 

본인의 부동산이 과세 대상일 경우, 등록이 요구되며 과세표준이 되는 부동산의 가액은 과세년도 이전 연도 7월 1일을 기준으로 주정부 감정청(Valuer General)이 산출함. 예를 들어 2015년도 7월 1일 부동산 가액이 2016년 land tax 과세표준으로 이용되는 것임. 마지막으로, 부동산 소유자가 개인이거나 법인이거나 상관이 없이 과세 방법은 동일함.

 

산출 예시

AUD 610,000 부동산이 과세 대상일 경우, ((610,000 – 482,000) X 1.6%) + 100 = 2,148이 과세됨.

 

B. Transfer Tax – 부동산 거래세(Stamp Duty)

New South Wales내에서 부동산을 거래할 경우, 해당 부동산 거래에 대해 세금이 부과됨. 양수인(사는사람)이 납세 의무가 있음. 납세의무 발생하는 시점은 거래 시점임. 하지만, 거래를 위해 계약서를 채결하는 경우, 납세의무 발생시점은 해당 계약서가 채결되는 시점으로 함. 계약서 채결 시점은 계약서를 서명하거나 직인을 찍는 시점으로 함. 이 시점을 분명히 알아야 하는 이유는, 부동산 거래세를 납세의무 발생시점으로부터 3개월 이내에 납부를 완료 해야 하기 때문임.

 

거래대상 부동산 가치	과세액
$0 - $14,000	$100당 $1.25과세 (일부 감면가능)
$14,001 - $30,000	$175 + $14,000 초과분에 대해 $100당 $1.50과세
$30,001 - $80,000	$415 + $30,000 초과분에 대해 $100당 $1.75과세
$80,001 - $300,000	$1,290 + $80,000 초과분에 대해 $100당 $3.50과세
$300,001 - $1,000,000	$8,990 + $300,000 초과분에 대해 $100당 $4.50과세
$1,000,000 초과	$40,490 + $1,000,000 초과분에 대해 $100당 $5.50과세
$3,000,000 초과 고가부동산	$150,490 + $3,000,000 초과분에 대해 $100당 $7.00과세

  

2. Victoria(멜버른)

A. Land Tax – 부동산세

New South Wales와 같이 Victoria도 land tax를 부과하고 있다. 매년 12월 31일에 land tax가 과세되며 Victoria에서도 land tax는 부동산을 보유하고 있는 모든 소유주에게 부과되는 일괄적 세금이다. 하지만, 본인의 주 거주지인 부동산은 land tax에서 제외된다.

 

개인이 Victoria주에 소유한 모든 부동산의 가액을 합산하였을 때, 이 금액이 AUD 250,000을 초과하는 경우, 이 초과분에 대해 과세된다. 다시 말해, 각 부동산의 가치를 따져 과세를 하는 제도가 아니라 개인이 소유한 부동산의 총 가치가 과세표준이 되는 것이다(매년 12월 31일 기준 가치). 주 거주지와 일부 농축지는 과세에서 제외된다.

 

AUD 250,000~600,000 구간에는 0.2%, AUD 600,000~1,000,000 구간에는 0.5%, AUD 1,000,000~1,800,000 구간에는 0.8%, AUD 1,800,000~3,000,000 구간에는 1.3%, 그리고 AUD 3,000,000 초과일 경우 2.25%가 적용되며 각 구간마다 기본세가 추가로 과세됨.

 

보유 부동산 가액(AUD)	과세액
~$250,000	비과세
$250,000~$600,000	$275 + $250,000초과분에 대해 0.2%
$600,000~$1,000,000	$975 + $600,000초과분에 대해 0.5%
$1,000,000~$1,800,000	$2,975 + $1,000,000초과분에 대해 0.8%
$1,800,000~$3,000,000	$9,375 + $1,800,000초과분에 대해 1.3%
$3,000,000 초과	$24,975 + $3,000,000초과분에 대해 2.25%

 

 B. Transfer Tax – 부동산 거래세(Stamp Duty)

Victoria내에서 부동산을 거래할 경우, 해당 부동산 거래에 대해 세금이 부과됨. 일반적으로 과세의 기준이 되는 부동산 가격은 거래가이나, 거래가가 공정가격(fair market value)보다 낮은 경우 공정가격이 과세기준이 될 수 있음. 거래대상 부동산가격에 따라 세율에 차이가 있고 AUD 25,000에 1.4%를 시작으로 AUD 960,000 초과 부동산에 대해 5.5%가 과세됨. 부동산거래세 감면 및 면제가 가능한 경우가 있음. 정부 건축사업을 통해 부동산을 매입한 경우, 배우자 간 부동산 양도, 가족단위 농장을 운영하는 농축지, 비영리단체 또는 공공단체에 부동산을 양도하는 경우 등이 이에 해당함.

 

거래 부동산 가액	과세액
$0~$25,000	1.4%
$25,000~$130,000	$350 + $25,000 초과분에 대해 2.4%
$130,001~$960,000	$2,870 + %130,000초과분에 대해 6%
$960,001~	$960,000초과분에 대해 5.5%

 

 

3. Queensland

A. Land Tax – 부동산세

Queensland에 부동산을 보유한 경우 매년 6월 30일에 land tax가 과세된다. 다른 주와 마찬가지로 Queensland의 경우에도 본인의 주 거주지로 사용하고 있는 부동산은 land tax에서 제외된다. Queensland의 주거용 부동산 비과세 기준은 https://www.treasury.qld.gov.au/taxes-royalties-grants/land-tax/lta000-1.php에서 더 자세히 볼 수 있다.

 

6월 30일 기준, Queensland 내 보유하고 있는 부동산의 합산 총액이 AUD 600,000을 초과하는 경우 land tax 납세 대상이 됨. 세율은 아래와 같음.

 

부동산 가치	세율
$0–$599,999	비과세
$600,000–$999,999	$600,000 초과분에 대해 $당 1cent + 기본세 $500
$1,000,000–$2,999,999	$1,000,000 초과분에 대해 $당 1.65cent + 기본세 $4,500
$3,000,000–$4,999,999	$3,000,000 초과분에 대해 $당 1.25cent + 기본세 $37,500
$5,000,000 and over	$5,000,000 초과분에 대해 $당 1.75cent + 기본세 $62,500

 

예를 들어 부동산 가액이 $680,000일 경우, $600,000–$999,999 구간에 해당하여, 기본세 $500에 추가로 $80,000 X 1cent = $800이 추가되어 $1,300이 과세됨.

 

개인이 아닌 법인, 신탁관리인(trustee), 해외거주자(absentee)의 경우 위와는 다른 세율이 적용됨.

부동산 가치	세율
$0–$349,999	비과세
$350,000–$2,249,999	$350,000 초과분에 대해 $당 1.7cent 부과 + 기본세 $1,450
$2,250,000–$4,999,999	$2,250,000 초과분에 대해 $당 1.5cent  + 기본세 $33,750
$5,000,000 and over	$5,000,000 초과분에 대해 $당 2.0cent + 기본세 $75,000

 

B. Transfer Tax – 부동산 거래세(Stamp Duty)

Queensland 내에서 부동산을 거래할 경우 해당 부동산 거래에 대해 세금이 부과됨. 이 부동산 거래세는 과거 인지세(stamp duty)라고 명칭 되어 있었음. 과세표준이 되는 부동산의 가액은 거래대금이 기준이 되나, 공정가격보다 거래가가 낮은 경우, 공정가격이 과세표준으로 대체될 수 있음. Queensland 2016-17 주 재정계획에 따라 외국인이 거주용 부동산을 취득할 경우, 3%의 추가 부동산 거래세가 부과될 예정임(2016년 10월 1일 부).

 

거래대상 부동산 가치	세율
$5,000 미만	비과세
$5,001 - $75,000	$5,000 초과분에 대해 $100당 %1.50 과세
$75,001 - $540,000	$75,000 초과분에 대해 $100당 $3.50 + 기본세 %1,050 과세
$540,001 - $1,000,000	$540,000 초과분에 대해 %100당 $4.50 + 기본세 $17,325 과세
$1,000,000 초과	$1,000,000 초과분에 대해 $100당 $5.75 + 기본세 $38,025 과세

 

 

4. South Australia

A. Land Tax – 부동산세

South Australia에 부동산을 보유한 경우 매년 6월 30일을 기준으로 land tax가 과세된다. 다른 주와 마찬가지로 South Australia의 경우에도 본인의 주 거주지로 사용하고 있는 부동산은 land tax에서 제외된다. 여기서 거주용 부동산이라 함은 부동산의 상업적 활용이 바닥순면적의 25%을 초과하지 않는 부동산을 의미함. 하지만 부동산을 거주와 상업적 용도 모두 사용하는 경우(상업용 면적이 25%-75%일 경우) land tax 부분적 면제가 가능하다.

 

6월 30일 기준, 개인이 South Australia 내 보유하고 있는 부동산의 총액이 AUD 320,000을 초과하는 경우 land tax 납세 대상이 됨. 세율은 아래와 같음.

 

부동산 가치	세율
$332,000 까지	비과세
$320,000 - $609,000	$332,000 초과분에 대해 $100당 $0.50
$609,001 - $886,000	$609,000초과분에 대해 $100당 $1.65 + 기본세 $1,385
$886,001 - $1,108,000	$886,000 초과분에 대해 $100당 $2.40 + 기본세 $5,955.50
$1,108,000 초과	$1,108,000 초과분에 대해 $100당 $3.70 + 기본세 11,283.50

 

개인이 부동산을 2개 이상 보유하고 있을 경우 과세는 각 부동산의 가치에 비례해 납부하게 됨. 예를 들어 내가 보유하고 있는 부동산이 (1) $250,000, (2) $370,000 두 개일 경우, 둘의 합산 가액이 $609,000을 초과함으로 $609,001 - $886,000 구간이 적용된다. 해당구간의 기본세 $1,385 +  $181.50($11,000/$100 X $1.65) = $1,566.50이 과세됨.

 

B. Transfer Tax – 부동산 거래세(Stamp Duty)

South Australia 내에서 부동산을 거래할 경우 해당 부동산 거래에 대해 아래의 요율로 세금이 부과됨

 

거래 부동산 가액	세율
$12,000 이하	$100당 $1.00
$12,000 - $30,000	$12,000 초과분에 대해 $100당 $2.00 + 기본세 $120
$30,000 - $50,000	$30,000 초과분에 대해 $100당 $3.00 + 기본세 $480
$50,000 - $100,000	$50,000 초과분에 대해 $100당 $3.50 + 기본세 $1,080
$100,000 - $200,000	$100,000 초과분에 대해 $100당 $4.00 + 기본세 $2,830
$200,000 - $250,000	$200,000 초과분에 대해 $100당 $4.25 + 기본세 $6,830
$250,000 - $300,000	$250,000 초과분에 대해 $100당 $4.75 + 기본세 $8,955
$300,000 - $500,000	$300,000 초과분에 대해 $100당 $5.00 + 기본세 $11,330
$500,000초과	$500,000 초과분에 대해 $100당 $5.50 + 기본세 $21,330

 

South Australia는 특정 부동산에 대해 부동산 거래세를 점진적 폐지 중에 있다. 폐지 적용대상 부동산에 대해 2016년 7월 1일 부로 거래세(stamp duty)를 1/3줄였고, 2017년 7월 1일에는 추가로 1/3을 줄일 예정이며, 2018년 7월 1일 부로 적용대상 부동산에 대하여 부동산 거래세가 폐지될 예정이다. 그러면 어떤 부동산이 거래세 폐지 대상일까? 주 정부 규정에서는 Qualifying Land에 대해 거래세가 폐지된다고 밝히고 있다. Qualifying Land라 함은 (1) 거주용(residential purpose) 또는 (2) 일차 생산용 부동산(primary production: 농업, 축산업, 어업, 벌목업 등)이 아닌 부동산을 의미한다. 즉, 거래세 폐지 대상 부동산은 비거주용 및 생산활동을 하지 않는 부동산임. Queensland 부동산관련법(Land Use Code)에 의하면 아래와 같은 부동산이 이에 해당한다.

 

상업용(commercial)

공업용(industrial)

공지(vacant land)(일부 제외)

기관용(institutions)

공동시설(public utilities)

휴양시설(recreation)

채광 및 채석(mining and quarrying)

 

 

5. Tasmania

A. Land Tax – 부동산세

Tasmania에 부동산을 보유한 경우 매년 7월 1일을 기준으로 land tax가 과세된다. 2개 이상의 부동산을 보유한 경우, 가치를 합산하여 과세여부를 판단한다. 소유주가 주거용으로 사용하는 부동산에 대해서는 land tax가 면제된다. 부동산을 창고로 사용하거나 주 거주지로 사용하지 않고 주말만 이용하는 부동산 등은 면제가 되지 않음. 만약 보유 부동산이 주거용인 동시에 기타 목적(예: 사업)으로 사용할 경우, 기타목적 사용 면적에 대해서는 land tax가 부과될 수 있음.

 

7월 1일 기준, Tasmania 내 보유하고 있는 부동산의 총액이 AUD 25,000을 초과하는 경우 land tax 납세 대상이 됨. 세율은 아래와 같음.

 

부동산 가치	세율
$0 - $24,999	비과세
$25,000 – $349,999	$25,000 초과분에 대해 $당 0.55cent + 기본세 $50
$350,000 이상	$350,000 초과분에 대해 $당 1.5cent + 기본세 1,837.50

 

B. Transfer Tax – 부동산 거래세(Stamp Duty)

Tasmania 내에서 부동산을 거래세 부과 대상임. 양수인이 세금을 납부해야 하며 부동산 양수도 3개월 이내에 납세 완료해야 함.

 

부동산 가치	세율
$3 000 이하	$50
$3 000 - $25 000	$3,000 초과분에 대해 $100당 $1.75 + 기본세 $50
$25 000 - $75 000	$25,000 초과분에 대해 $100당 $2.25 + 기본세 $435
$75 000 - $200 000	$75,000 초과분에 대해 $100당 $3.50 + 기본세 $1,560
$200 000 - $375 000	$200,000 초과분에 대해 $100당 $4.00 + $5,935
$375 000 - $725 000	$375,000 초과분에 대해 $100당 $4.25 + 기본세 $12,935
$725 000 초과	$725,000 초과분에 대해 $100당 $4.50 + 기본세 $27,810

(2013.10.21 이후 거래에 적용)

 

 

6. Western Australia

A. Land Tax – 부동산세

Western Australia에 부동산을 보유한 경우 매년 6월 30일을 기준으로 land tax가 과세된다. 2개 이상의 부동산을 보유한 경우, 가치를 합산하여 과세여부를 판단한다. 소유주가 주거용으로 사용하는 부동산에 대해서는 land tax가 면제된다. 주거용으로 사용하고 있으나 동시에 비주거용 목적으로 동일 부동산을 사용하고 있는 경우, 부분 면제가 가능함.

6월 30일 기준, Western Australia 내 보유하고 있는 부동산의 총액이 AUD 300,000을 초과하는 경우 land tax 납세 대상이 됨. 세율은 아래와 같음.

 

부동산 가치	세율
$300,000 이하	비과세
$300,001 - $420,000	기본세 $300
$420,000 - $1,000,000	$420,000 초과분에 대해 $당 0.25cent + 기본세 $300
$1,000,000 - $1,800,000	$1,000,000 초과분에 대해 $당 0.90cent + $1,750
$1,800,000 - $5,000,000	$1,800,000 초과분에 대해 $당 1.80cent + 기본세 $8,950
$5,000,000 - $11,000,000	$66,550 + 2.00 cents for each $1 in excess of $5,000,000
$11,000,000 초과	$11,000,000 초과분에 대해 $당 2.67cent + 기본세 $186,550

 

 

B. Transfer Tax – 부동산 거래세(Stamp Duty)

Western Australia 내 부동산 거래 시 부동산 거래세 부과 대상임. 일반 부동산과 주거용 부동산을 구분하여 과세하고 있음.

 

일반부동산

부동산 가치	세율
$0 - $80,000	$100 당 $1.90
$80,001 - $100,000	$80,000 초과분에 대해 $100당 $2.85 + 기본세 $1,520
$100,001 - $250,000	$100,000 초과분에 대해 $100당 $3.80 + 기본세 $2,090
$250,001 - $500,000	$250,000 초과분에 대해 $100당 $4.75 + 기본세 $7,790
$500,001 이상	$500,000 초과분에 대해 $100당 $5.15 + 기본세 $19,665

 

주거용부동산

부동산 가치	세율
$0 - $120,000	$100 당 $1.90
$120,001 - $150,000	$120,000 초과분에 대해 $100당 $2.85 + 기본세 $2,280
$150,001 - $360,000	$150,000 초과분에 대해 $100당 $3.80 + 기본세 $3,135
$360,001 - $725,000	$360,000 초과분에 대해 $100당 $4.75 + 기본세 $11,115
$725,001 이상	$725,000 초과분에 대해 $100당 $5.15 + 기본세 $28,453

 

 

참고정보

*New South Wales

Land Tax: http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land

Transfer Tax: http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/transfer-land

*Victoria

Land Tax: http://www.sro.vic.gov.au/land-tax

Transfer Tax: http://www.sro.vic.gov.au/land-transfer-duty

*Queensland

Land Tax: http://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/value/

Transfer Tax: https://www.treasury.qld.gov.au/taxes-royalties-grants/duties/index.php

*South Australia

Land Tax: https://www.revenuesa.sa.gov.au/taxes-and-duties/land-tax

Transfer Tax: https://www.revenuesa.sa.gov.au/taxes-and-duties/stamp-duties/real-property-land

*Tasmania

Land Tax: http://www.sro.tas.gov.au/domino/dtf/SROWebsite.nsf/v-all/Overview%20-%20Land%20Tax?OpenDocument&menuitem=Land%20Tax

Transfer Tax: http://www.sro.tas.gov.au/domino/dtf/SROWebsite.nsf/v-all/Overview%20-%20Property%20transfer%20duty?OpenDocument&menuitem=Property%20Transfer%20Duties

*Western Australia

Land Tax: http://www.finance.wa.gov.au/cms/State_Revenue/Land_Tax/Land_Tax.aspx

Transfer Tax: http://www.finance.wa.gov.au/cms/State_Revenue/Duties/Transfer_Duty.aspx

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